1가구 2주택이 되면 세금을 얼마나 더 내야 하는거지? 2편

저번 포스팅에서 5천 만원짜리 주택을 취득해서 25만원의 월세를 받는다고 가정할 경우

취득세, 종부세,재산세가 얼마정도 나올지 계산해봤죠?

이번에는 이어서 임대소득세와 양도세에 대해서 계산해볼께요~

---

4. 임대소득세 : 연1회, 5월 종합소득세 신고할 대 신고 및 납부 처리

 

일단 임대소득세를 내는 경우는 다음과 같아요.

-1주택 : 기준시가 9억 이상 국내소재 주택 or 국외 소재 주택으로 월세 수입이 발생한 경우

-2주택 :월세 수입이 발생한 경우

-3주택 이상 : 보증금이 3억원 이상이라면 보증금 및 전세도 간주임대료로 과세

 

 

임대소득세 계산법

(임대소득(1-필요경비율)-기본공제)*과세표준세율

여기에 지방소득세(10%)가 더 붙여집니다.

 

 

임대소득 : 25만원*12개월 = 300만원

2주택 2천만원 이하니까, 분리과세가 가능하네요.

(분리과세는 다른 소득금액에 합산하지 않고 14%소득세율로 계산)

임대사업자 아니고 그냥 세무서만 등록했다고 가정할게요.

{300만원*(1-50%)-2백만원}*0.14%

 

워낙 임대소득이 적어서 기본공제 하고 나니...뭐.. 없네요..

그래서 임대소득세도 0원!

 

종합과세인 경우 세율

---

반응형

5. 양도세 : 주택을 팔 때, 차익에 대해 부과

 

1세대 1주택은 2년보유시 실거래가 9억원까지 양도차익이 비과세에요.

일시적 1세대 2주택은 양도세를 안 낼 수 있지만,

저같이 임대 수익을 바라는 경우는 양도세도 고려해야해요.

 

■ 양도세 계산 방법

- 양도소득 과세차익 : 양도차익-필요경비-장기보유특별공제-양보소득기본공제(250만원)

- 산출세액 : 양도소득과세차익 * 기본세율

 

조정대상지역 다주택자에 대해서는 양도세를 더 많이 매기는데요..

기본세율 +20%(2주택) or 30%(3주택)

이라고 해요..

조정대상지역에 다주택을 가지고 있는데, 1년 안에 팔면 세금으로 100프로 내겠네요..

이래서 무섭다고 하는거구나..ㅎㅎ

임대주택을 가지고도 양도세를 적게 내려면 적어도 2년 이상은 주택 보유를 해야겠어요.

(물론 집값이 올라야 양도세도 낸다는 사실..)

 

5천만원의 경우, 3년 갖고 있었더니 운이 좋아서 1천만원이 올랐다고 하면

필요경비는 100만원정도라고 치고

(필요경비 : 취득세,등록세,법무사비용,중개수수료(취득/양도),소송비용,인지대,인테리어,국민주택채권매각차손 등)

장기보유특별공제율

 

양도소득과세차익 : 1천만원-100만원-(1천만원*0.06)-250만원 = 590만원

산출세액 : 590만원*6% = 354,000원

 

*임대사업자인 경우는 저 장기보유특별공제율이 팍팍 늘어납니다(40~70%)

 

양도세를 내는 경우에는 그에 따른 지방소득세도 내게 되는데요.

이것도 단기보유시, 조정지역인 경우 세율이 더 강해집니다.

 

양도세는 본인이 자진납세해야 하구요

은행/우체국 혹은 홈텍스에서 내셔야 합니다.

지방소득세는 위택스에서 내실 수 있어요.

(차익 많이 내서 양도 소득세 내고 싶네요~!)

 

---

종합해보면,

취득가액 5천만원의 월세 25만원의 주택을 취득하는 경우는

취득세 55만원(1회)

종부세 0원

재산세 3만원(매년)

임대소득세 0원

양도소득세 차액에 따라 다름

 

그렇게 무서울 정도의 세금은 아니네요.

물론 여기서 조정지역으로 들어가고,

3주택 이상

비싼 주택을 구입하는 경우에는 확실히 부담이 더 커지는 것 같아요.

 

2주택을 임대하는 경우에는

세무서에 신고하는 것은 의무이고, 구청에 임대사업자로 등록하는 것은 선택이에요.

구청에 임대사업자로 등록하는 경우에는

※ 장점

- 취득세 감면 (조건에 해당하는 경우)

- 종합부동산세 합산 제외 (조건에 해당하는 경우)

- 임대소득세 감면(조건에 해당하는 경우)

- 재산세 감면 (2호이상 등록시)

- 양도세 일반 세율 부과

※ 단점

- 임대기간(4년,8년 등 장기간)을 지키지 않고 주택을 처분시,

  혜택받은 세금을 도로 내고, 과태료 지불

 

저 같이 소형주택을 구입하려고 생각하는 경우에는

구청에 임대사업자로 등록하더라도 취득세 외에 크게 혜택 받는게 없네요.

일단은 등록을 안하는게 나을 것 같아요.

언론에서는 다주택자는 무조건 임대사업자로 등록을 해야 하는 것처럼 말하지만,

꼼꼼히 살펴보지 않으면 괜히 주택 매매시 수수료 폭탄이 떨어질 수 있겠어요.

 

세금 진짜 어렵네요.

그래도 신기한게 이렇게 정리를 하니까,

세금 관련 글이나 영상이 조금 더 명확하게 보이네요.

앞으로도 꾸준히 공부해야겠어요.

열심히 허리띠 졸라매어,

세금 걱정 엄청나게 해대는 다주택자+고가주택취득자가 되길 위해

돈을 팍팍 모아보아요!!

 

---

1편을 못보셨다면

sunmamadiary.tistory.com/14

1가구 2주택이 되면 세금을 얼마나 더 내야 하는거지? 1편